감면요건을 충족한 장기임대주택 중 5호 미만을 상속받아 양도하는 경우 조특법§97 적용 가능 여부

조특법§97의 감면요건을 갖춘 장기임대주택 지분을 상속받은 경우로 상속받은 호수가 5호 미만인 경우라도 상속인이 해당 주택 양도 시 조특법§97의 특례를 적용받을 수 있는 것임

○’95.2월 피상속인 甲, 서초동 빌라 201호 외 15호실 임대

*사용승인일: 1994.11.7.

○’18.07월 父 甲 사망으로, 乙(질의자)는 빌라 지분 2/45* 상속

*16호 × 2/45 = 0.7호 상속

○’20.03월 빌라 지분 양도, 양도가액 17억원, 양도세 4.5억원 100% 감면*

*(조특법§97) 피상속인이 ’00.12.31. 이전 임대개시 & 10년 이상 임대

2. 질의요지

○피상속인이 ’00.12.31. 이전 16호 모두 임대개시하고 10년 이상 임대한 주택의 지분 2/45(16호 × 2/45 = 0.7호)를 상속받아 양도하는 경우

-조특법§97의 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 법령

□조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 감면】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 또는 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다. <개정 2015.8.28>

1.1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2.1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다. <개정 2001.12.31, 2009.2.4., 2019.2.12>

부칙<제29527호, 2019.02.12.>

제14조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 제97조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 결정ㆍ경정하는 분부터 적용한다.

② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 ｢소득세법 시행령｣ 제122조제4항 및 제5항을 준용한다. <개정 2005.2.19, 2010.2.18, 2014.2.21>

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2001.12.31, 2008.2.29>

④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2015.12.28, 2020.2.11, 2023.9.26>

1.｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제4조제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

2.임대차계약서 사본

3.임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우 ｢주민등록법｣ 제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.

4.삭제 <2006.6.12>

5.기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29>

1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2.삭제 <2001.12.31>

3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다. <신설 2006.6.12, 2007.6.28, 2010.5.4, 2010.11.2, 2018.2.13>